Die Schenkung eines Einfamilienhauses ist ein sehr häufiger Bewertungsanlass. Die aktuellen Eigentümer (Erbauer) möchten dabei Ihr Eigentum, meist an Ihre Nachfahren, weiter-/abgeben. Oft soll ein Wohnrecht bis zum Lebensende für dieses Haus eingetragen werden. Wichtig für beide Parteien ist dabei die Gestaltung und Vereinbarung des Wohnrechtes. Soll es sich über das gesamte Haus und Grundstück erstrecken oder nur auf einen Teil und der neue Eigentümer kann bereits einen bestimmten Bereich nutzen?
Auch die künftige Kostenverteilung sollte vereinbart werden. Trägt der Beschenkte schon bestimmte Kosten wie Gebäudeversicherung, Grundsteuer u.a. oder übernimmt das weiterhin der zu Schenkende. Beides ist entscheidend für den Wert des Wohnrechtes und damit für den verbleibenden Wert des übertragenen Grundstückes. Denn wie Bauschäden, Wege- und Leitungsrechte beeinflusst ein Wohnrecht real den Wert eines Grundstückes, da der Eigentümer in der Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist.
Die Bedeutung des Verkehrswertgutachtens besteht darin, diese Wertverhältnisse genau, objektiv und nachvollziehbar zu ermitteln und klar darzustellen. Dies kann z. B. wichtig sein, wenn mehrere Erben/Kinder vorhanden sind und es darum geht das Vermögen gerecht nach eigenem Ermessen zu verteilen.
Aber auch für den Beschenkten ist das Verkehrswertgutachten von großer Bedeutung. Ohne vorliegendes Gutachten ermittelt das Finanzamt für die Veranlagung zur Schenkungssteuer einen sogenannten Grundbesitzwert. Dieser wird nur nach den, z. B. über die Daten der Grundsteuer, vorliegenden Daten ermittelt. Baumängel, Wege- und Leitungsrechte und auch eingetragene Wohnrechte werden dabei nicht berücksichtigt. Wohnrechte mindern nicht selten den Wert des Grundstücks um bis zu 50 %. Beim Vorliegen eines Verkehrswertgutachtens wird der dort ausgewiesene Wert zur Veranlagung herangezogen.
Der Verkehrswert als durchschnittlich zu erwartender Preis am Markt liegt dabei in der Regel deutlich unter dem Grundbesitzwert. Diese niedrigere Bemessungsgrundlage führt bei Überschreiten der Freigrenze dann natürlich auch zu einer niedrigeren Veranlagung zur Schenkungssteuer durch das Finanzamt.
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