Viele selbständige Unternehmer betreiben Ihr Gewerbe von einer eigenen Immobilie aus. Das kann ein ganzes Firmengrundstück mit Halle und Büro sein, ein gewerbliches Gebäude auf dem Grundstück des Wohnhauses oder nur Teile des Wohngrundstückes, z.B. ein Büro. Wird das Gewerbe z.B. altershalber aufgegeben, dann wird diese betriebliche Immobilie entnommen und ins Privatvermögen überführt. Dies geschieht zum aktuellen Verkehrswert. Eine positive Differenz zum aktuellen Buchwert ist zu versteuern.
Wichtig ist zu Beginn, gerade bei gewerblich genutzten Teilen von Wohngrundstücken, der genaue Umfang der gewerblich aktivierten Immobilie. Oft ändert sich im Laufe einer langen unternehmerischen Tätigkeit der Umfang der betrieblich genutzten Immobilie z.B. durch Erweiterungen oder Um- und Rückbauten. Wichtig ist daher der aktuelle Umfang von Gebäude- und Grundstücksanteilen, die aktuell aktiviert sind und wie diese ermittelt und gegenüber dem Finanzamt angegeben wurden, z.B. in m² oder als prozentualer Anteil am Gebäude und am Grundstück. Denn auf dieser Grundlage muss auch der aktuelle Verkehrswert bestimmt werden, damit er beim Finanzamt anerkannt wird.
Im Buchwert wird der Wert des Grundstücks durch den Anschaffungspreis oder den Wert zum Zeitpunkt der Aktivierung bestimmt. Für das Gebäude bzw. die Gebäudeteile gilt im Prinzip das Gleiche, nur kommen hier oft weitere Investitionen dazu und der Wert vermindert sich um die Abschreibungen.
Der Verkehrswert wiederum bestimmt sich in der Regel über die Wertverhältnisse einer gewerblichen Nachnutzung durch einen unbeteiligten Dritten. Die Grundlage des zu ermittelnden Verkehrswertes sind also die ortsüblichen Marktgegebenheiten für eine gebrauchte Gewerbeimmobilie.
Dafür werden die objektiv gegebenen Eigenschaften des Grundstücks in Bezug auf Lage, Infrastruktur und z.B. Erreichbarkeit mit Schwerlastverkehr sowie Andienungsmöglichkeiten an das Gebäude u.a. herangezogen. Das Gebäude bzw. die Gebäudeteile sind oft genau an die speziellen betrieblichen Gegebenheiten und Erfordernisse angepasst. Beurteilt wird aber im Sinne des Verkehrswertes danach, welche Flächen marktgängig sind und damit vermietet werden könnten, welche Verhältnisse, z.B. Werkstatt- und Lagerfläche zu Büroflächen typisch und nachgefragt sind, wie die typische marktgängige technische Ausstattung im Vergleich mit dem Vorhandenen ist.
Der Wert dieser oft sehr individuellen Immobilien ist bei der Untersuchung auf Drittverwendungsfähigkeit, wie vorgenannt beschrieben, in der Regel deutlich niedriger als bei Immobilien die von vornherein auf Fremdnutzung ausgerichtet wurden, wie z.B. Gewerbeparks, Bürogebäude usw. Daher empfiehlt sich die Beauftragung eines erfahrenen, mit der Thematik vertrauten Wertermittlers, um Verluste in Form von zu hohen Steuerzahlungen, aufgrund pauschaler oder falscher Wertansätze zu vermeiden.
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